Das Mietrechtsänderungsgesetz zum 01.05.2013
Zum 01.05.2013 trat das Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft. Im Folgenden ein kurzer Überblick über die wichtigsten Änderungen:
1. Energetische Modernisierung
Wichtiger Punkt der Reformierung ist die sog. „energetische Modernisierung“. Hierunter zählen Modernisierungsmaßnahmen, die der Energieeinsparung dienen sollen, wie beispielsweise die Dämmung des Wohngebäudes oder der Einsatz von Solarenergie. Werden durch den Vermieter energetische Modernisierungsmaßnahem ergriffen, müssen Mieter diese künftig für eine Dauer von drei Monaten dulden, bevor eine Mietminderung geltend gemacht werden kann. Erst ab dem vierten Monat kann eine Mietminderung wie bisher geltend gemacht werden. Für Modernisierungsmaßnahmen, welche nicht als energetische anzusehen sind, bleibt es beim bisherigen Minderungsrecht.
2. Contracting
Contracting bedeutet die gewerbliche Wärmelieferung durch ein spezialisiertes Unternehmen, um Energie zu sparen. Nunmehr können Vermieter einen gewerblichen Wärmelieferanten beauftragen, um einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. In Folge einer derartigen Umstellung kann der Vermieter künftig die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten auf den Mieter umlegen. Die Umstellung der Wärmelieferung muss dem Mieter rechtzeitig angekündigt werden.
3. Maßnahmen gegen Mietnomaden
Um künftig wirkungsvoller und effizienter gegen sog. Mietnomaden vorgehen zu können, sollen Räumungsklagen schneller als andere Zivilprozesse durchgeführt werden.
Streiten sich Mieter und Vermieter in einem Räumungsprozess über Mietzahlungen, Mietrückstände und Mietminderungen, kann das Gericht anordnen, dass der Mieter Sicherheit für Mietzahlungen leistet, die noch bis zur endgültigen gerichtlichen Klärung anfallen. Zahlt oder reagiert der Mieter auf diese Sicherungsanordnung nicht, kann das Gericht die Räumung der Wohnung per einstweiliger Verfügung anordnen.
Die in der Praxis entwickelte „Berliner Räumung“ wird gesetzlich verankert. Sofern ein Vermieter einen Räumungstitel erstritten hat, kann der Gerichtsvollzieher die Wohnung räumen ohne die Wohnung vollständig zu leeren und die dem Mieter gehörenden Gegenstände zu entfernen. Die Räumung kann somit darauf beschränkt werden, lediglich den Mieter aus der Wohnung zu entfernen.
4. Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen
Bislang ist in § 577 a BGB normiert, dass Eigenbedarfskündigungen für drei Jahre ausgeschlossen sind, wenn das Mietshaus in Wohneigentum umgewandelt wird. Die Landesregierungen können diese Frist auf bis zu zehn Jahren verlängern.
5. Absenkung der Kappungsgrenze
§ 558 Absatz 3 BGB regelt künftig, dass Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20% auf 15% absenken können.
6. Neuer Kündigungsgrund
Gem. § 569 Abs. 2a BGB n.F. kann der Mieter nunmehr fristlos gekündigt werden, wenn er die Kaution nicht zu den fälligen Terminen zahlt und mit der Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht.
7. Übergangsvorschriften
Grundsätzlich gilt das Mietrechtsänderungsgesetz auch für Mietverhältnisse, die vor dem 01.05.2013 geschlossen worden sind. Eine Übergangsregelung enthält Art. 229 § 28 Abs. 1 EGBGB für Modernisierungsmaßnahmen. Für diese bleibt es beim bisherigen Recht, wenn die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme nach § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zugegangen ist oder der Vermieter mit der Ausführung der Maßnahme bis zum Inkrafttreten begonnen hat.
Zudem ist nach Art. 229 § 28 Abs. 2 EGBGB der neue § 569 Abs. 2a BGB nicht auf Mietverhältnisse anzuwenden, die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes entstanden sind.
